Immobilier
Par Me Jean-François Venne-Pronovost

Copropriété : Le notaire est votre meilleur allié

Parmi les professionnels impliqués dans le processus de création d’une copropriété divise, le notaire occupe assurément un rôle primordial. L’entreprise d’un tel projet représente une démarche longue et complexe à travers laquelle le promoteur pourra pleinement tirer profit des conseils juridiques d’un juriste qui s’y connaît en la matière. Il est donc important de consulter un notaire ayant de l’expérience dans ce domaine avant même le début du projet. Puisque les clients sont naturellement amenés à consulter le notaire lors de l’acquisition initiale du terrain, tant pour la confection de l’acte de vente que pour la mise en place du financement nécessaire, pourquoi ne pas lui demander dès lors de prendre part à l’aventure ?

Le plus tôt sera le mieux

Il revient au promoteur, généralement assisté d’un architecte et d’un arpenteur-géomètre, d’établir le plan d’ensemble de son projet afin d’exploiter le plein potentiel du terrain. Or, dès cette étape, le notaire expérimenté aura l’occasion de s’impliquer en développant la structure juridique la mieux adaptée au projet, et ce, en fonction des éléments matériels de celui-ci. Il sera appelé, entre autres, à prévoir les servitudes nécessaires au projet, à déterminer le statut des accessoires d’un condo tels que la piscine, les stationnements, les espaces de rangement ou les aires communes, et même, dans les projets d’envergure, à établir un plan de copropriété par phase suivant la préparation d’une déclaration initiale (ou horizontale) et de plusieurs déclarations concomitantes (ou verticales). Être assisté d’un notaire qualifié et d’expérience à ce moment relève de la plus haute importance puisque la structure juridique du projet sera solidement établie pour le futur.

Partenaire de votre projet

Lorsque le promoteur est prêt à entreprendre la construction du projet, le notaire spécialiste pourra encore lui être utile dans la négociation avec le créancier hypothécaire concernant, par exemple, les montants à verser par unité lors de la vente, ou encore les mainlevées relatives aux hypothèques. Néanmoins, son rôle va beaucoup plus loin. En effet, alors que l’édifice prend forme peu à peu, il est temps de mettre en place la structure légale des ventes à venir.

Il n’est pas rare que des acheteurs s’engagent à acquérir leur unité de copropriété avant même la construction de celle-ci. Il est donc nécessaire de rédiger un contrat préliminaire. Seul le notaire spécialiste saura rédiger ce contrat conformément aux exigences de la loi, ce qui est évidemment à l’avantage de toutes les parties. De plus, il préparera, de concert avec le promoteur et conformément à la loi, la note d’information et ses annexes qui serviront à informer l’acheteur. Cette note d’information est indispensable. En effet, à défaut de respecter toutes les exigences du Code civil du Québec concernant cette note d’information, l’acheteur pourrait annuler son offre d’achat même après que la construction de l’édifice soit complétée.

C’est aussi à cette étape que l’expérience du notaire compte le plus, car il pourra élaborer un projet de déclaration de copropriété adapté aux exigences du promoteur. Loin d’être une simple formalité, cette déclaration est la clef de voûte sur laquelle tout l’aspect juridique du projet repose. Il va sans dire que la plus grande attention doit être portée à ce document afin de bien refléter la réalité physique de l’immeuble. Le notaire aguerri devra travailler en étroite collaboration avec le promoteur et se rendre sur les lieux pour prendre connaissance des éléments qui lui permettront de produire une déclaration de copropriété efficace et qui répond véritablement aux besoins du projet. Il en va de l’intérêt de ce dernier et des nombreux acheteurs à venir.

Au Québec, le cadastre représente le plan de découpage du territoire ainsi que le registre de tous les documents officiels concernant les droits de propriété. Les certificats de localisation positionnent chaque titre de propriété par rapport au cadastre global avec un numéro de lot correspondant à une adresse civique. Les certificats comprennent le plan et le rapport préparés par un arpenteur-géomètre. Il est recommandé de détenir un certificat de localisation qui représente la propriété dans son état actuel, compte tenu des nombreux changements qui peuvent se produire sur une propriété.

Être assisté d’un notaire qualifié et d’expérience à ce moment relève de la plus haute importance puisque la structure juridique du projet sera solidement établie pour le futur.

Valeur ajoutée

Un notaire soucieux de la réussite du projet pourra également offrir au promoteur et aux agents de vente une formation portant sur les différents documents relatifs au contrat préliminaire, la note d’information, les documents annexés de même que sur la déclaration de copropriété. Il est essentiel que ces personnes maîtrisent les bases nécessaires afin d’être en mesure de donner des informations exactes aux acheteurs potentiels. Bien informés, les acheteurs se sentiront en confiance. Enfin, une fois le moment venu, un notaire d’expérience saura orchestrer les ventes et le financement des acheteurs pour toutes les unités de copropriété à vendre, le tout dans le plus grand respect des lois pour la protection des parties.

Projets complexes

Certains projets d’envergure, souvent réalisés par phase, prévoient plusieurs bâtiments et des aires extérieures communes. Nous vous présentons ici un exemple d’imbroglio cadastral causé par l’inexpérience. Ce cas illustre l’importance d’avoir recours à un notaire compétent, spécialisé et chevronné dans le domaine de la copropriété.

Après avoir vendu les condos d’un premier bâtiment dans le cadre d’un projet majeur, un promoteur décide de construire un 2e édifice là où devait se trouver un parc commun. Or, le promoteur avait non seulement promis cet espace vert aux propriétaires, mais ces derniers détiennent dorénavant une quote-part du nouvel édifice et des condos s’y trouvant, car ils étaient copropriétaires du parc. Ainsi, les acheteurs des condos situés dans le 2édifice se retrouvent à partager le titre de leur nouvelle propriété avec tous les propriétaires du 1er bâtiment, ce qui représente un véritable imbroglio cadastral. Les professionnels impliqués auraient omis de préparer un plan cadastral fidèle au projet, ce qui est l’une des causes de ce désordre. Tous les emplacements d’un tel projet auraient dû être gelés sur le plan cadastral avant même d’entreprendre les travaux.

Compétence exclusive

La déclaration de copropriété ou « condominium » est un champ de pratique exclusivement réservé aux notaires. Au fil du temps, les copropriétés sont devenues un modèle résidentiel très répandu sur le marché québécois. Il ne faut toutefois pas prendre à la légère l’acquisition ou la vente de ce type de propriété, car l’inexpérience ou l’inadvertance peuvent mener à de graves conséquences juridiques et financières, tant pour le promoteur que pour l’acheteur d’une copropriété. Alors, comment se protéger à travers les subtilités des montages financiers, des cadastres et des contrats immobiliers ?

En matière de copropriété, le notaire est l’artisan de tout l’aspect juridique du projet et chemine avec chacun des intervenants tout au long du processus. Il convient de privilégier un professionnel averti et habile en la matière pour éviter de graves erreurs qui parfois peuvent être incorrigibles. À ce sujet, la jurisprudence regorge d’exemples de poursuites malheureuses quand l’expérience du notaire n’était pas au rendez-vous. En droit de la copropriété, le notaire doit se montrer créatif, chevronné et intègre. Littéralement, il prend part à l’entreprise et aux projets de son client. Il reste à savoir avec qui vous voulez vous partir en affaire !