Compagnies‘Immobilier‘Transaction
Par Me John Lapierre, notaire spécialisé en droit des affaires PME INTER Notaires – Gatineau

Droit des affaires – L’OFFRE D’ACHAT : LA CLÉ DE LA TRANSACTION

« Règle générale, l’acheteur consulte son notaire avant de procéder à une offre d’acquisition, avec en tête un prix d’achat et une volonté ferme de se protéger. »
Me John Lapierre

L’offre d’achat est bien connue dans un contexte d’acquisition de maisons, de résidences secondaires ou de condominiums. Il faut savoir qu’elle est également au cœur de toute transaction de nature commerciale ou corporative. Suite à la lettre d’intention, qui permet d’encadrer les attentes des parties en prévoyant les principaux paramètres de la transaction envisagée, l’offre d’achat permettra à l’acheteur d’effectuer une
vérification diligente en vue conclure la transaction. L’offre est en quelque sorte la clé de voûte du processus. Quels sont les éléments fondamentaux de l’offre d’achat et quels sont les pièges qui guettent l’acheteur?

❚ QUELQUES AFFIRMATIONS FONDAMENTALES
❚ Il y a deux types d’offres d’achat : la vente d’actions et la vente d’actifs (anciennement appelée « vente de fond de commerce »).
❚ Le vendeur souhaite généralement vendre ses actions pour bénéficier de l’exonération de gain en capital de 750 000 $ (un maximum à vie). Il est à noter que cette exonération n’est pas automatique. Plusieurs conditions fiscales doivent être respectées pour en bénéficier.
❚ De son côté, l’acheteur souhaite plutôt acheter les actifs afin de limiter sa responsabilité sur le passé fiscal et légal de l’entreprise.
❚ Le vendeur a toujours intérêt à divulguer toutes les informations pertinentes sur son entreprise, afin d’éviter d’éventuelles réclamations ou poursuites pour fraude.
❚ MÉCANISMES DE PROTECTION POUR L’ACHETEUR
La vérification diligente demeure une étape de protection essentielle pour tout acheteur. Il faut vérifier, entre autres : les contrats d’emploi, les contrats d’assurances, les baux, le passé fiscal de l’entreprise, les paiements antérieurs de TPS, TVQ, CSST et les déductions à la source (D.A.S.), l’ancienneté des employés relativement à la Loi sur les normes du travail, ainsi que tout autre élément nécessaire afin de minimiser les imprévus. Le notaire juriste, par ses habiletés de rédaction, entre autres, est le conseiller le mieux placé pour protéger l’acheteur dans cette démarche. Règle générale, l’acheteur consulte son notaire avant de procéder à une offre d’acquisition, avec en tête un prix d’achat et une volonté ferme de se protéger. Dans le passé, le législateur avait prévu des règles strictes sur la transaction de type « vente en bloc », de façon à assurer la protection des créanciers du vendeur, en cherchant plus particulièrement à décourager les dispositions frauduleuses d’éléments d’actif effectuées par les commerçants au préjudice de leurs créanciers.

CONDITIONS FISCALES POUR BÉNÉFICIER DE L’EXONÉRATION DE GAIN EN CAPITAL (SPA)
❚ Être propriétaire des actions de l’entreprise depuis au moins 2 ans
❚ Dans les 2 ans précédant la transaction, plus de 50 % de la juste valeur marchande (JVM) des biens doit avoir servi à l’exploitation active de l’entreprise
❚ Au moment de la transaction, 90 % de la JVM des biens doit servir à l’exploitation active de l’entreprise

Le législateur a vite réalisé que ces règles avaient pour effet de créer des contraintes sérieuses à la vente d’entreprises au Québec. Par conséquent, le 13 juin 2002, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 50 (2002, chapitre 19), intitulé Loi modifiant le code civil et d’autres dispositions législatives. Parmi les modifications adoptées se trouve l’abrogation des articles 1764 et 1767 à 1778 du Code civil du Québec, traitant de la vente d’entreprise et des formalités à respecter pour ce genre de transaction.

Bien qu’aujourd’hui les règles soient plus souples, il faut tout de même être très vigilent dans l’acquisition d’une entreprise car le cumul des obligations civiles, fiscales et légales peut, pour un acheteur non averti, causer bien des ennuis, et ce, plusieurs semaines, mois et même années après la transaction. Votre notaire est un conseiller de premier plan dans l’achat d’une entreprise. Consultez votre spécialiste chez PME INTER Notaires.

« L’offre d’achat est la véritable pierre angulaire de la transaction. Elle représente à la fois un contrat de vente et un contrat d’achat. Elle crée des obligations contraignantes entres les parties. »

CE QUE DEVRAIT COMPRENDRE L’OFFRE D’ACHAT :
❚ L’objet de la transaction (vente d’actions ou vente d’actifs)
❚ Le prix d’achat (avec une ventilation du prix d’achat pour la vente d’actifs afin de répondre aux obligations fiscales)
❚ Les modalités de paiement (solde du prix de vente, acompte, taux d’intérêt, pénalités, paiement par anticipation)
❚ Les conditions (vérification diligente, financement, inspection, zonage, permis)
❚ Un engagement de non concurrence
❚ Un engagement de non sollicitation de la clientèle
❚ Un engagement de non sollicitation du personnel
❚ Une clause de non divulgation
❚ Une clause relative aux propriétés intellectuelles
❚ Des conditions particulières (permis d’alimentation, permis d’alcool, permis environnementaux, autorisations)