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Par Me Marie-Claude Lavoie, notaire spécialisée en droit commercial – PME INTER Notaires Saint-Jérôme

Droit commercial – ÉVITEZ D’ÊTRE MENOTTÉ

Pour les professionnels et les compagnies qui ne sont pas propriétaires d’un immeuble, le loyer est généralement l’une des principales dépenses budgétaires. La signature d’un bail commercial se doit d’être une protection pour votre entreprise et non un lot de mauvaises surprises contraignantes et coûteuses. L’emplacement choisi, l’aménagement des lieux et la fidélisation de la clientèle revêtent souvent une importance stratégique, voire capitale. La plupart du temps, les locateurs d’immeubles commerciaux connaissent bien leurs droits et n’hésitent pas à se protéger au maximum. Avis aux locataires : évitez d’être menottés par un contrat trop favorable au locateur. Consultez votre notaire.

Contrairement aux baux de logements résidentiels, le Code civil du Québec prévoit très peu de règles pour protéger le locataire lors de la signature d’un bail commercial. Par ailleurs, il n’existe pas de modèle générique pour un bail commercial, comme c’est le cas dans le secteur résidentiel. Chaque bail commercial doit être rédigé sur mesure et doit tenir compte de nombreux facteurs propres au locataire. De plus, ce sont souvent les propriétaires ou locateurs d’immeubles commerciaux qui préparent le bail. Ils n’hésitent pas à inclure des restrictions et à imposer des obligations au locataire. Le locataire a donc tout intérêt à bien comprendre la portée des clauses proposées et surtout à négocier les termes et conditions lorsque nécessaire.

❚ OBLIGATION PRINCIPALE
Le loyer est la principale obligation du locataire. Qu’est-ce que ce loyer comprend ? Comprend-il les taxes de vente ? Qui payera les taxes municipales et scolaires ? Qui payera les frais d’aménagement du local ? Qui payera le déneigement ? Qui payera le chauffage et la climatisation ? Qui payera pour l’entretien des conduits de ventilation ? Voilà quelques points qui méritent d’être négociés avant la signature d’un bail pour éviter les mauvaises surprises.

❚ OPTION DE RENOUVELLEMENT
Déménager une entreprise occasionne des coûts importants tels que les frais de déménageurs, les assurances, les changements reliés à la papeterie et aux cartes d’affaires,etc. Dans le domaine commercial, le locataire ne profite pas du« droit au maintien dans les lieux ». À l’expiration du bail, le locateur n’est pas obligé d’offrir un renouvellement ou une prolongation à son locataire actuel, à moins qu’une clause spécifique soit incluse au bail. L’option de renouvellement assure ainsi au locataire qu’il pourra, à l’expiration de son bail, continuer à louer le même local, s’il le souhaite. Une attention particulière doit être portée quant à la rédaction de la clause. En effet, les modalités applicables doivent être déterminées à l’avance. À défaut, le locateur pourrait exiger une augmentation de loyer substantielle. Pour vous en assurer, il est recommandé de consulter votre notaire.

❚ DROIT DE PREMIER REFUS
Le bail peut également comprendre un « droit de premier refus ». Advenant la mise en vente de l’immeuble, le locataire aura priorité sur tout autre acheteur, si une telle clause est prévue. En fait, le locataire se réserve le droit d’acheter lui-même l’immeuble, et ce au même prix que l’offre d’achat faite par un tiers de bonne foi au locateur. Le locataire aura alors le choix d’acheter l’immeuble ou de demeurer locataire.

❚ LA PUBLICATION DU BAIL
Rappelons que pour bien protéger son bail commercial, il est toujours recommandé de le publier au Registre Foncier afin d’éviter qu’un nouvel acquéreur ne résilie le bail en cas de vente de l’immeuble. Il s’agit d’un droit auquel le locateur ne peut s’objecter et les coûts sont minimes. À défaut de faire publier un avis de bail, si l’immeuble est vendu à un tiers, le nouveau propriétaire pourrait, à son entière discrétion, évincer le locataire dans les 12 mois suivant l’achat de l’immeuble, et ce même s’il reste deux, trois ou même dix (10) années au bail. Le seul recours du locataire sera de poursuivre son ancien locateur en dommages et intérêts. Si le bail est publié, le nouveau propriétaire devra respecter le bail et les options de renouvellement. De plus, le droit de premier refus sera opposable à tous. Pour protéger vos droits, consultez votre notaire !

Chaque cas est unique. De simples considérations stratégiques peuvent inciter à la négociation de clauses spéciales. Par exemple, il pourrait être avantageux pour un opérateur de salon de bronzage de négocier une clause d’exclusivité interdisantlalocationd’unlocaldumêmeimmeubleàunautresalondebronzage. Pour une entreprise en démarrage, il pourrait être intéressant de négocier une clause de sortie, permettant au locataire de mettre fin au bail, sur la base d’un préavis de quelques mois. En somme, il n’y a pas de solution magique. La rédaction du bail est tout aussi importante que la négociation. Avant de signer, avant de vous menotter, consultez votre notaire. Ça pourrait faire toute la différence