Immobilier
Par Me François Lavoie

L’étendue de la garantie légale en droit immobilier

L’achat d’une propriété immobilière comporte évidemment sa part de risques, surtout si sa construction date de plusieurs années ou si le vendeur propose d’exclure la garantie légale de qualité, communément appelée « garantie contre les vices cachés ».

La règle générale est que la vente d’une propriété se fasse avec la garantie légale de qualité (et également sur le droit de propriété, l’absence de charges, hypothèques et limitations de droit public), de façon à permettre un recours à l’acheteur contre le vendeur si un défaut majeur affecte la qualité du bâtiment.

Dans la majorité des cas, quand une propriété est vendue « sans garantie » ou « aux risques et périls de l’acheteur » (une distinction entre ces deux notions sera apportée plus loin), il s’agit d’une vente faite par une institution financière suite à une reprise de finance ou encore par les héritiers d’une succession qui n’ont jamais habité l’immeuble. Il est cependant de plus en plus courant de voir des ventes « standard » qui comportent l’exclusion de la garantie légale, soit par une offre faite sur internet ou encore par l’entremise d’un agent immobilier, d’où l’importance de bien saisir sa portée.

La loi octroie « de facto » cette garantie à l’acheteur via l’article 1726 al.1 du Code civil du Québec : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Une réserve est cependant émise au deuxième alinéa du même article : «  Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.»

L’article 1732 du C.c.Q. permet aux parties, par contrat, d’ajouter aux obligations de la garantie légale, d’en diminuer les effets ou de l’exclure totalement. Aux termes de 1733 C.c.Q., « le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. »  « Cette règle reçoit cependant exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »

Concernant les défauts cachés sur le bâtiment, le vice se doit d’être non-apparent, donc inconnu du vendeur et de l’acheteur au moment de la vente. Le vice apparent, quant à lui, est présumé connu de l’acheteur au moment de la transaction, donc aucun recours ne serait possible pour le vice apparent qu’un acheteur diligent aurait dû constater. Un acheteur prudent s’efforcera donc de poser le plus de questions possible, de prendre connaissance de la déclaration du vendeur et de stipuler que l’achat est conditionnel à une inspection professionnelle qui sera à sa satisfaction.

Si la vente est stipulée « sans garantie légale », l’acheteur n’aura pas de recours pour des vices réellement cachés, mais aura tout de même, selon la loi, un recours contre le vendeur pour des vices que le vendeur connaissait ou qu’il ne pouvait ignorer.

Si l’entente précise que la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur », celui-ci n’aura en principe aucun recours, sauf pour des vices que le vendeur aurait frauduleusement caché à l’acheteur par des fausses représentations, et ce en vertu des règles générales relatives aux contrats dans le Code civil du Québec.

Cependant, les tribunaux (dans le cadre de jugements récents) ont tendance à pencher en faveur des acheteurs, même lorsque la vente est faite « sans garantie légale ». Le fardeau de la preuve revient toutefois au demandeur qui est l’acheteur.

Si vous découvrez un défaut majeur à votre immeuble récemment acquis (dégât d’eau causé par une fissure au solage, trous dans la toiture, moisissure dans les murs, instabilité des fondations ou autres), la première chose est de conserver le plus de preuves possible des dommages occasionnés. Ensuite, le vendeur doit être avisé de la situation dans les plus brefs délais. Une mise en demeure de réparer le vice, à ses frais, doit ensuite lui être expédiée par courrier recommandé. À défaut par le vendeur de se conformer à votre demande dans le délai prescrit, un recours pourra être intenté contre lui, soit aux petites créances ou par l’entremise d’un avocat si le montant de la réclamation s’avère plus important.

Dans le doute, avant de signer toute promesse d’achat avec mention « sans garantie légale » ou « aux risques et périls de l’acheteur », consultez votre spécialiste du droit immobilier, consultez votre notaire.